祖父名義のままの土地・実家をどうする?数次相続で相続人が増えたときの相続登記と2027年3月31日の期限【滋賀・草津】

公開日: 2026年9月24日｜執筆: 株式会社BATON(相続と実家の相談室【滋賀県】)

「実家の隣にある畑を売ろうとしたら、名義がまだ祖父のままだった。しかも、祖父の相続人だった父も、そのおじも、もう亡くなっている——」滋賀で実家や土地のご相談をうかがっていると、この形のお話をうかがうことがあります(当社でお受けしたご相談内容をもとに再構成した一般的な例です)。共通しているのは、「誰も手続を怠けたわけではない」という点です。住み続けている、使っていない、誰も困っていない。そうして一代分の登記が先送りになり、次の相続が起き、また先送りになる。気づけば関係者が十数人にまで広がっていた、というお話をうかがうことがあります。この状態には、日付のはっきりした期限があります。令和6年(2024年)4月1日より前に相続したことを知った不動産は、令和9年(2027年)3月31日までに相続登記をする必要がある——法務省はそう案内しています。

「祖父名義のまま」の間に、相続人は増えている

登記の名義が祖父のままでも、法律上の権利まで止まっているわけではありません。祖父が亡くなった時点で相続は起き、その相続人(たとえば祖母と子どもたち)に権利が移ります。そして遺産分割も登記もしないうちにその子ども(あなたのお父様やおじ・おば)が亡くなると、その方の相続人(配偶者・子)にさらに権利が移ります。相続が重なって起きているこの状態を、実務では数次相続と呼びます。

何が起きるか、ふたつあります。

• 関係者が増える — 一代進むごとに、話し合いに加わる人が増えます。いとこ、いとこの配偶者、面識のない親族まで広がることがあります
• 集める戸籍が増える — 相続人を確定するには、亡くなった方それぞれについて出生から死亡までの戸籍をたどる必要があります。亡くなった方が2人・3人と重なれば、その分だけ量が増えます

なお、相続人の間で分け方が決まらないまま長く放置することについては、令和3年の民法改正で、早期の遺産分割を促すための新たなルールが令和5年(2023年)4月1日から開始されています。放っておくと、話し合いの前提そのものが変わり得る、ということです。共有名義になっている実家については実家が兄弟の共有名義に…そのままで大丈夫?もあわせてご覧ください。

出典: 法務省 不動産を相続した方へ ～相続登記・遺産分割を進めましょう～／法務省 所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し

2027年3月31日 — 「昔の相続」に設けられた期限

相続登記は、令和6年(2024年)4月1日から申請が義務化されています。法務省は「相続したことを知った日から3年以内に登記!」と案内し、「正当な理由なく義務に違反した場合、10万円以下の過料が科される可能性があります」としています。

ここで誤解されやすいのが、「3年以内」は義務化より後に知った相続の話だという点です。祖父名義のままの土地のように、義務化より前から続いている相続には、別の日付が用意されています。法務省のQ&Aには、こう書かれています。

つまり、起点は「その不動産を相続したことを知った日」であり、「登記をしていない年数」ではありません。祖父の相続を当時から知っていたのであれば、その相続分については令和9年3月31日が期限ということになります。

過料についても、手続の流れが示されています。法務省によれば、登記官が義務違反を把握した場合、まず登記をするよう催告(催告書の送付)があり、催告書に記載された期限内に登記がされない場合に、登記官が裁判所に申請義務違反を通知する、という順序です。いきなり金銭の請求が届く仕組みではありません。ただし、催告が来てから戸籍集めを始めたのでは間に合わないことがあるのが、数次相続のケースです。制度の全体像は相続登記の義務化とは?期限・罰則・手続きを解説で整理しています。

出典: 法務省 相続登記の申請義務化／法務省 相続登記の申請義務化に関するQ&A

間に合わないとき — 「正当な理由」と相続人申告登記

数次相続では、「やる気はあるが物理的に間に合わない」ということが実際に起こります。制度側にも、それを見込んだ受け皿が2つ用意されています。

(1)「正当な理由」があると認められる場合

法務省のQ&Aは、正当な理由があると認められる例をいくつか挙げています。そのひとつが、まさに数次相続で起きやすい状況です。

このほか、遺言の有効性や遺産の範囲が相続人等の間で争われている場合、義務を負う方自身に重病その他これに準ずる事情がある場合などが挙げられています。ただし、当てはまるかどうかを自分で決めてよいという話ではありません。個別の判断は、司法書士や法務局の登記手続案内でご確認ください。

(2)相続人申告登記(令和6年4月1日〜)

もうひとつが相続人申告登記です。法務省は、「期限内(3年以内)に相続登記の申請をすることが難しい場合に簡易に相続登記の申請義務を履行することができるようにする仕組み」と説明しています。自分が登記名義人の相続人であることを法務局に申し出ると、登記官が審査のうえ、申出をした相続人の氏名・住所等を職権で登記に付記します。相続人の一人が単独で申し出ることができ、これによって申請義務を履行したものとみなされます。

ただし、これは「終わり」ではありません。法務省は、相続人申告登記について次のように注意しています。

また、遺産分割が成立した場合には、それに基づく登記の申請義務を相続人申告登記で履行することはできないため、改めて相続登記が必要です。「売るために名義を整える」段階では、結局この本体の登記に戻ってくることになります。売却との関係は相続登記が終わっていない実家を売るにはで詳しく解説しています。

出典: 法務省 相続人申告登記について／法務省 相続登記の申請義務化に関するQ&A

手続を軽くする3つの仕組み

数次相続の負担は、「戸籍集め」「書類の持ち回り」「費用」に集中します。それぞれに、いま使える制度があります。

(1)戸籍証明書の広域交付(令和6年3月1日〜) — ただし直系に限られる

戸籍法の一部を改正する法律が令和6年3月1日に施行され、本籍地以外の市区町村の窓口でも戸籍証明書・除籍証明書を請求できるようになりました。本籍地が全国に散っていても、1か所の窓口でまとめて請求できるのが利点です。

ただし、法務省の案内によれば、次の制限があります。

• 請求できるのは、本人・配偶者・父母や祖父母など(直系尊属)・子や孫など(直系卑属)の戸籍です
• コンピュータ化されていない一部の戸籍・除籍は請求できません
• 一部事項証明書・個人事項証明書は請求できません
• 郵送や代理人による請求はできません。窓口に行く方が、運転免許証・マイナンバーカード・パスポートなど顔写真付きの本人確認書類を提示する必要があります

(2)法定相続情報証明制度 — 束を1枚にまとめる

相続関係を一覧に表した図(法定相続情報一覧図)と戸除籍謄本等の束を登記所に提出し、内容が民法に定められた相続関係と合致していることを登記官が確認すると、認証文を付した写しが無料で交付されます。登記・金融機関・各種手続で戸籍の束を何度も出し直す手間を減らせる仕組みです。相続人が多い事案ほど、手間の削減につながりやすい制度です。

(3)登録免許税の免税措置 — 期限は令和9年3月31日

法務局は、相続登記の登録免許税について2つの免税措置を案内しています。数次相続に直接効くのは、(1)の方です。

(1)はまさに、祖父から父へ移す分の登記を、父が亡くなった後に行うというケースです。ただし免税の対象はいずれも土地に限られ、建物は対象外です。これらの免税を受けるには、申請書に非課税の根拠となる条文を記載する必要があるとされていますので、具体的な記載方法は法務局のページまたは登記手続案内でご確認ください。

出典: 法務省 戸籍法の一部を改正する法律について(令和6年3月1日施行)／法務局 法定相続情報証明制度について／法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について

滋賀での進め方 — 「誰が相続人か」から

順番としては、次の流れが基本になります。

1. 不動産の特定 — 固定資産税の納税通知書、権利証(登記識別情報)、登記事項証明書で、対象の土地・建物を確定します。「あるはずだが場所が分からない」土地がある場合は、所有不動産記録証明制度が使える場面があります
2. 名義人の確認 — 登記事項証明書で、現在の名義が誰で、いつの登記かを確認します
3. 相続人の確定 — 亡くなった方それぞれの出生から死亡までの戸籍をたどります。ここが数次相続でいちばん時間のかかる工程です
4. 法定相続情報一覧図の作成・申出 — 3の結果を1枚にまとめます
5. 遺産分割の話し合い — 関係者が多い場合、連絡そのものに時間がかかります。早い段階で着手するのが現実的です
6. 相続登記の申請 — 免税措置に当たるかどうかもここで確認します

滋賀県内の不動産の管轄については、大津地方法務局(本局)が大津市・草津市・栗東市・守山市・野洲市の不動産登記を管轄しています(所在地: 〒520-8516 大津市京町3丁目1番1号 大津びわ湖合同庁舎／電話077-522-4671)。他の市町の管轄は支局・出張所に分かれていますので、大津地方法務局の管轄区域一覧でご確認ください。手続の進め方そのものについては、法務局の登記手続案内や司法書士にご相談いただくのが確実です。相談先の選び方は相続の相談は誰にすればいい?にまとめています。

出典: 大津地方法務局 不動産登記／商業・法人登記の管轄区域一覧

まとめ

• 名義が祖父のままでも、権利は相続で次の世代に移っています。登記をしない間に相続が重なると、関係者も必要な戸籍も増えていきます
• 令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産の登記期限は、令和9年(2027年)3月31日です(法務省)。起点は「相続したことを知った日」であり、放置した年数ではありません。数次相続では相続ごとに別々の期限が生じます
• 間に合わない事情がある場合、「…相続人が極めて多数に上り、かつ、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握等に多くの時間を要する場合」は正当な理由の例として挙げられており、相続人申告登記という簡易な履行方法もあります。ただし売却や抵当権設定には別途の相続登記が必要です
• 戸籍の広域交付は直系に限られ、傍系(おじ・おば・いとこ)の戸籍は対象外です。法定相続情報一覧図は束を1枚にまとめられ、登録免許税の免税措置(土地のみ)は令和9年3月31日までです
• 期限と免税の日付がそろって令和9年3月31日である以上、着手が早いほど負担を抑えやすくなります

株式会社BATONは滋賀県草津市で、「名義が何代も前のままで、どこから手をつければいいか分からない」という段階のご相談をお受けしています。登記事項証明書・固定資産税の納税通知書をもとにした対象不動産と現状の整理、名義が整ったあとの売る・貸す・残すの比較、査定、解体の見積り取得などをお手伝いし、相続登記は司法書士、税金は税理士、もめている場合は弁護士という形で必要に応じて各専門家におつなぎしています(当社自身が登記申請や税務・法律事務を行うものではありません)。

ご相談は無料です。まずは「うちの場合どうなりますか」から、お気軽にお問い合わせください。

よくある質問

※本記事は2026年9月24日時点で公表されている法務省・法務局の情報に基づく一般的な解説であり、個別の事案に対する法務・税務上の助言ではありません。相続登記の手続や「正当な理由」の当てはまりは司法書士または法務局(登記手続案内)、相続人間の争いに関する判断は弁護士、税金の取扱いは税理士または税務署にご確認ください。制度の内容・期限は変更されることがありますので、手続の前に一次情報をご確認ください。対象不動産と現状の整理、査定・売却・解体の見積り取得など不動産に関する部分は株式会社BATONがお受けし、必要な専門家におつなぎします。
出典: 法務省 相続登記の申請義務化／法務省 相続登記の申請義務化に関するQ&A／法務省 相続人申告登記について／法務省 戸籍法の一部を改正する法律について(令和6年3月1日施行)／法務省 不動産を相続した方へ ～相続登記・遺産分割を進めましょう～／法務省 所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し／法務局 法定相続情報証明制度について／法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について／大津地方法務局 不動産登記／商業・法人登記の管轄区域一覧