実家の登記の住所、古いままになっていませんか?｜2026年4月から始まった「住所・氏名の変更登記」の義務化と、法務局が職権で直す「スマート変更登記」【滋賀・2026年11月時点】
「父が施設に入る前に一度引っ越しているので、実家の登記簿の住所は昔のままかもしれない」「結婚して名字が変わったけれど、相続した土地の登記はそのまま」——相続や実家のご相談をお受けしていると、登記簿の住所や氏名が今と違っている、というお話をよく伺います(ご相談内容をもとに再構成した一般的な例です)。これまで、住所や氏名が変わったときの変更登記は「しなくても罰則はない」手続きでした。しかし、令和8年(2026年)4月1日から、住所・氏名の変更登記が義務になりました。しかも、義務化より前に住所が変わっていた場合も対象で、令和10年(2028年)3月31日までに登記する必要があります。この記事では、①何が義務になったのか、②義務化前の変更はいつまでか、③法務局が職権で登記する「スマート変更登記」とは、④相続登記とどう関係するのか、⑤滋賀での相談先、の順に整理します。
目次
何が義務になったのか——「変更の日から2年以内」
法務省は、令和8年4月1日から、土地や建物の所有者として登記されている人(登記名義人)の住所や氏名・名称が変わったときは、変更の日から2年以内に変更の登記を申請することが義務になったと案内しています(不動産登記法第76条の5)。
- 対象: 不動産の所有権の登記名義人(個人・法人とも)
- 期限: 住所・氏名・名称の変更の日から2年以内
- 罰則: 正当な理由がないのに申請を怠った場合、5万円以下の過料の適用対象(同法第164条第2項)
ただし、法務省のQ&Aによると、登記官がすぐに裁判所へ通知するわけではありません。義務違反を把握した場合は、まず相当の期間を定めて申請を催告し、その期間内に申請(またはスマート変更登記の申出)がないときに限って裁判所に通知する運用です。過料の額は、5万円以下の範囲で裁判所が決めます。
「正当な理由」の例として、Q&Aは、検索用情報の申出をしていて職権による登記がまだ行われていない場合、重病、DV被害で避難している場合、経済的に困窮している場合などを挙げています。
出典: 法務省 住所等変更登記の義務化について(令和7年10月30日)／法務省 住所等変更登記の申請義務化に関するQ&A(令和8年9月30日現在)
義務化より前に住所が変わっていた場合——令和10年3月31日まで
見落としやすいのがこの点です。法務省は、義務化(令和8年4月1日)より前に住所や氏名が変わっていた場合も義務の対象で、令和10年3月31日までに変更登記をする必要があると案内しています(民法等の一部を改正する法律附則第5条第7項)。
| 住所・氏名が変わった時期 | 変更登記の期限 |
|---|---|
| 令和8年4月1日以降 | 変更の日から2年以内 |
| 令和8年3月31日以前(何年前でも) | 令和10年3月31日まで |
たとえば、20年前に引っ越して登記簿の住所が前の住所のままの方も、対象になります。
出典: 法務省 住所等変更登記の義務化特設ページ(令和8年9月30日更新)／同Q&A
法務局が職権で登記する「スマート変更登記」
仕組み
法務省は、手続きの負担を減らすため「スマート変更登記」を設けています。
- 所有者が法務局に「検索用情報」(氏名・ふりがな・住所・生年月日・メールアドレス・国籍等)を申し出ておく
- 法務局が2年に1回程度、住民基本台帳ネットワークに照会して住所・氏名の変更を確認する
- 変更があれば、法務局から本人へ「意思確認」の通知が届き、本人が了承すれば登記官が職権で変更登記をする
法務省は、検索用情報の申出には登録免許税等の費用がかからないと案内しています。オンライン(「かんたん登記・供託申請」・押印や電子署名は不要)または書面で、管轄の法務局に申し出ます。なお、令和7年4月21日以降に所有権の保存・移転などの登記を申請する場合は、検索用情報もあわせて申し出ることになっています。
令和8年度のスケジュール
法務省によると、令和8年度の対象は令和8年3月31日までに検索用情報の登録が完了した方で、意思確認の通知は令和8年12月中旬以降に順次送られます。
対象にならない人
- 海外に住んでいる方は対象外です。住所が変わったら、ご自身で変更登記の申請が必要です
- 法人は、会社法人等番号が登記されていれば、令和8年5月15日から法人のスマート変更登記の対象です
出典: 法務省 スマート変更登記について(令和8年9月30日)／法務省 検索用情報の申出について(令和8年10月29日)
相続登記とどう関係するのか
住所変更登記の義務化は、相続登記の義務化(令和6年4月1日〜)と同じ法改正の流れにあります。法務省は、所有者不明土地の発生原因として「相続登記の未了」と「住所等変更登記の未了」の2つを挙げ、それぞれに対応するために義務化したと説明しています。実家の場面にあてはめると、次のように整理できます。
| 場面 | 必要な手続き |
|---|---|
| 親が存命で、引っ越し等で登記簿の住所が古い | 親本人の住所変更登記(令和10年3月31日まで、または変更から2年以内) |
| 親が亡くなり、子が実家を相続した | 相続登記(相続で取得したことを知った日から3年以内。令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産は令和9年3月31日まで) |
| 相続して自分の名義にした後、自分が引っ越した | 自分の住所変更登記(変更から2年以内)。検索用情報を申し出ておけばスマート変更登記の対象に |
また、法務省は令和8年12月下旬以降、スマート変更登記の過程で所有者の死亡を把握した場合などに、登記記録に死亡を示す符号を表示する仕組みを始めるとしています。法務局が所有者の死亡を把握した不動産については、登記記録から死亡の事実を確認できるようになります。
相続登記そのものについては、姉妹記事相続登記の義務化とは?・評価額100万円以下の土地なら、相続登記の登録免許税は0円で詳しく扱っています。
出典: 法務省 住所等変更登記の義務化について／法務省 スマート変更登記について／法務省 相続登記の申請義務化について
滋賀での進め方と相談先
進め方の目安
- 登記簿の住所・氏名を確認する: 登記事項証明書(法務局)で、所有者欄の住所・氏名が今と同じか確認
- 違っていれば、変更登記か検索用情報の申出かを選ぶ: 自分で申請する場合の必要書類は、管轄の法務局の案内で確認(住所を何度も移している場合は、住所の移り変わりが分かる書類が求められることがあります)
- 検索用情報の申出: 次からの変更に備えて申し出ておく(費用はかからない)
- 親名義の実家の場合: 手続きをするのは名義人である親本人です。判断能力に不安がある場合の進め方は、司法書士にご相談ください
相談先
| 相談先 | できること |
|---|---|
| 大津地方法務局 本局(077-522-4671) | 大津市・草津市・栗東市・守山市・野洲市の不動産登記を管轄。登記手続案内、検索用情報の申出。他の市町は支局・出張所の管轄です(管轄区域一覧で確認) |
| 司法書士(相続登記相談センター 0120-137-832・平日10:00〜16:00) | 変更登記の申請代理(代理できるのは司法書士・弁護士)、相続登記とあわせた手続き |
| 株式会社BATON(077-535-4410・受付9:00〜17:00) | 実家を「登記のあとどうするか」(売る・貸す・残す)の整理と、司法書士へのおつなぎ。登記申請そのものは行いません |
出典: 大津地方法務局 管轄区域一覧(2025年12月8日更新)／日本司法書士会連合会 相続登記相談センター特設サイト。電話番号・受付時間は2026年11月10日に確認。
守山市のYさん(仮名・70代)は、30年前に転勤で一度県外へ転居し、その後守山市に戻って家を建て替えました。将来の売却を見据えて登記事項証明書を取ったところ、所有者欄の住所は県外へ移る前のものでした。司法書士に依頼して住所のつながりを確認し、今の住所への変更登記を済ませたうえで、検索用情報も申し出ました。Yさんは「売るときに慌てずに済んだ」と話されています。※事例は個人が特定されないよう再構成したものです。必要な書類や手続きは、住所の移り方などにより異なります。
まとめ
- 令和8年4月1日から、所有者の住所・氏名の変更登記が変更から2年以内の義務に。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象(まず催告がある)
- 義務化前の変更も対象で、期限は令和10年3月31日
- スマート変更登記: 検索用情報を申し出ておけば、法務局が住基ネットで変更を確認し職権で登記。申出に登録免許税等の費用はかからない。海外居住者は対象外
- 今の登記簿の住所が古いなら、自分で変更登記をするか、検索用情報を申し出て職権登記を待つかを、期限から逆算して選ぶ
- 親が亡くなっている場合は住所変更ではなく相続登記(令和9年3月31日の期限に注意)
登記の手続きは司法書士または法務局が専門の窓口です。株式会社BATONは滋賀県草津市で、実家の名義と「この先どうするか」を一緒に整理し、必要な専門家におつなぎしています。
「登記簿の住所が古いかもしれない」という段階のご相談で構いません。お電話・LINE・フォームでお受けしています。
よくある質問
Q. 何十年も前の引っ越しでも、変更登記が必要ですか?
法務省は、義務化(令和8年4月1日)より前に住所や氏名が変わっていた場合も義務の対象で、令和10年3月31日までに変更登記をする必要があると案内しています。変更した時期が古くても対象です。
Q. 期限を過ぎたら、すぐに過料を取られますか?
法務省のQ&Aによると、登記官は義務違反を把握してもすぐには裁判所に通知せず、まず相当の期間を定めて申請を催告し、その期間内に申請がない場合に限り通知するとしています。過料の額は5万円以下の範囲で裁判所が決めます。
Q. スマート変更登記をすれば、今の古い住所も自動で直りますか?
スマート変更登記は、検索用情報を申し出た方について法務局が住基ネットで住所・氏名の変更を確認し、本人の了承を得て職権で登記する仕組みです。今の登記簿の住所が古い場合の扱いや進め方は、管轄の法務局または司法書士にご確認ください。
Q. 親が亡くなっている実家も、住所変更登記が必要ですか?
所有者が亡くなっている場合に必要になるのは、相続人への名義変更である相続登記です。相続登記は、相続で取得したことを知った日から3年以内(令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産は令和9年3月31日まで)の申請が義務です。具体的な手続きは司法書士または法務局にご確認ください。
※本記事は2026年11月10日時点で公表されている法務省・大津地方法務局・日本司法書士会連合会の情報に基づく一般的な解説であり、個別の事案に対する法務上の助言ではありません。手続きの詳細や必要書類は管轄の法務局または司法書士にご確認ください。制度は改正されることがあります。不動産の売却・活用など不動産に関する部分は株式会社BATONがお受けし、必要な専門家におつなぎします。
出典: 法務省 住所等変更登記の義務化特設ページ(令和8年9月30日更新)／法務省 住所等変更登記の義務化について(令和7年10月30日)／法務省 住所等変更登記の申請義務化に関するQ&A(令和8年9月30日現在)／法務省 スマート変更登記について(令和8年9月30日)／法務省 検索用情報の申出について(令和8年10月29日)／法務省 相続登記の申請義務化について／大津地方法務局 管轄区域一覧(2025年12月8日更新)／日本司法書士会連合会 相続登記相談センター特設サイト