実家を売る前の「住宅診断(インスペクション)」とは?滋賀県の補助金で費用の1/2
「親から相続した実家を売りたいけれど、築年数も古く、傷みも気になる。こんな家、そのまま売って大丈夫だろうか」——相続した実家の売却をご検討される方から、こうしたご不安をよくうかがいます(ご相談内容をもとに再構成した一般的な例です)。見た目にはわからない建物の傷みは、売る側にとっても買う側にとっても不安の種です。そこで広まっているのが「インスペクション(建物状況調査・既存住宅状況調査)」という仕組み。さらに滋賀県では、令和8年度にこの調査費用の一部を補助する制度が用意されています。この記事では、インスペクションの基本と滋賀県の補助金の中身を、県と国土交通省の公式情報をもとに整理します。
インスペクション(既存住宅状況調査)とは何か
インスペクションとは、住宅の基礎・外壁・屋根・柱などについて、劣化や不具合の状況を目視や計測で調べる調査のことです。中古住宅の売買では「建物状況調査」とも呼ばれます。国土交通省の説明によると、この調査を行うのは、国の登録を受けた講習を修了した建築士(既存住宅状況調査技術者)であり、一定の基準(既存住宅状況調査方法基準)に沿って実施されます。誰でも実施できるものではありません。
また2018年(平成30年)4月1日に施行された改正宅地建物取引業法により、不動産会社が中古住宅の売買を仲介する際には、媒介契約を結ぶ時点で「建物状況調査を実施する者のあっせん」に関する事項を記載した書面を依頼者に交付することが義務づけられています。インスペクションは、中古住宅取引の標準的な選択肢として制度に組み込まれている、ということです。
相続した実家を売るとき、インスペクションが役に立つ場面
相続した実家は、ご自身が長く住んでいた家ではないことも多く、「どこがどれくらい傷んでいるのか、相続人本人もよく知らない」という状態になりがちです。この情報の少なさが、売却の場面ではいくつかの不安につながります。
- 売却後のトラブルへの不安をやわらげる: 引き渡し後に見つかった不具合をめぐって、売主と買主の間で認識の食い違いが生じることもあります。調査結果という客観的な資料があることで、事前に説明できる範囲が広がります。
- 買主が判断しやすくなる: 調査結果が示されている物件は、買主にとって「何がわかっていて、何がわかっていないのか」がはっきりします。
- 修繕するかどうかの判断材料になる: 売る前に直すべきか、現状のまま価格に反映させるかを考えるとき、どこにどんな劣化があるかがわかっていることは大きな手がかりになります。
一方で、インスペクションは建物の劣化状況を調べるものであって、住宅の性能を保証したり、将来の不具合が起きないことを約束したりするものではありません。過度な期待をせず、「判断材料を一つ増やす手段」として位置づけるのが現実的です。
滋賀県の補助金(令和8年度)の中身
滋賀県では、「令和8年度 既存住宅状況調査(インスペクション)に対する補助金」として、中古住宅の売主・買主を対象とした補助制度が設けられています。県の公式ページに記載されている内容は次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象者 | 中古住宅の売主または買主(個人が対象。個人事業者を除く) |
| 対象住宅 | 災害レッドゾーンに立地する住宅を除く、滋賀県内の住宅 |
| 補助率 | 調査に要する経費の1/2 |
| 上限額 A | 市町が指定する空き家バンクに登録されている住宅 … 5万円 |
| 上限額 B | 市町の立地適正化計画で定める「居住誘導区域」等に立地する住宅 … 5万円 |
| 上限額 C | A・B以外の住宅 … 2万5千円 |
| 調査を行う者 | 建築士法上の建築士事務所に所属する既存住宅状況調査技術者 |
| 申請窓口 | 滋賀県 交通まちづくり部 住宅課 |
実家が市町の空き家バンクに登録されている場合や、立地適正化計画の居住誘導区域等にある場合は上限が5万円、それ以外の住宅は2万5千円が上限という区分になっています。ご実家がどの区分にあたるかは、お住まいの市町の空き家バンクや立地適正化計画の区域図でご確認ください。
申請前に押さえておきたい注意点
補助金には手続きの順番があり、そこを間違えると受け取れなくなることがあります。県のページで特に強調されているのが、次の点です。
そのほか、確認しておきたい点をまとめます。
- 申請の受付期間や締切については、県のページ上では明示されていません(2026年8月4日時点)。実際に利用される際は、申請前に県住宅課へ直接ご確認ください。
- 既存住宅リフォームへの支援や特定空家等に対する支援は、この制度とは別枠で、市町の窓口が問い合わせ先になります(制度の有無は市町によって異なります)。
- 制度の内容・予算・要件は年度ごとに変わる可能性があります。必ず最新年度の要綱をご確認ください。
まとめ
相続した実家の売却では、「建物の状態がよくわからない」ことが、そのまま不安や売却後のトラブルの種になりがちです。インスペクションはその不透明さを減らすための一つの手段であり、滋賀県内では調査費用の1/2(上限5万円または2万5千円)の補助を受けられる可能性があります。
ただし、すべての実家にインスペクションが必要というわけではありません。建物の築年数や傷み具合、売却の進め方、更地にして売る予定があるかどうかによって、優先すべきことは変わります。「うちの実家の場合はどうすればいいのか」という具体的なご判断は、実際の建物と売却の状況を見ながら考えていく必要がありますので、迷われたときは専門家や当相談室へお気軽にご相談ください。
よくある質問
Q. インスペクションは中古住宅を売るときに必ず受けなければいけませんか?
調査自体は義務ではありません。2018年4月1日に施行された改正宅地建物取引業法で義務づけられているのは、宅地建物取引業者が媒介契約の締結時に「建物状況調査を実施する者のあっせん」に関する事項を記載した書面を依頼者に交付することであり、調査を受けるかどうかは売主・買主の判断です。
Q. 滋賀県の既存住宅状況調査に対する補助金は、いくらまで補助されますか?
令和8年度の滋賀県の公表内容では、補助率は調査に要する経費の1/2です。上限額は、市町が指定する空き家バンクに登録されている住宅と、市町の立地適正化計画で定める居住誘導区域等に立地する住宅が5万円、それ以外の住宅が2万5千円です。
Q. 先に調査を受けてから補助金を申請してもいいですか?
滋賀県のページには、既存住宅状況調査の実施日は補助金の交付決定日以降としていただく必要があると明記されています。申請と交付決定を先に済ませたうえで調査を実施する流れになります。
※本記事は2026年8月4日時点で公表されている滋賀県および国土交通省の情報に基づく一般的な解説であり、個別の事案に対する法務・税務上の助言ではありません。制度は改正・運用変更される場合があります。補助金の適用可否や手続の詳細は、必ず滋賀県住宅課および有資格の専門家にご確認ください。
出典: 滋賀県 既存住宅状況調査(インスペクション)に対する補助制度／国土交通省 宅地建物取引業法の改正について(改正宅建業法に関するQ&A)